25 Jahre Arbeitskreis Berliner Selbsthilfeprojekte im Altbau e.V. -  für Mieterselbstverwaltung und Selbsthilfe in der Stadterneuerung

 

Der AKS besteht seit 1981 als Interessenvertretung, als Koordinations- und  Kooperationseinrichtung selbstverwalteter Wohnprojekte. Getragen wird der e.V. gegenwärtig von ca. 40 Hausgemeinschaften von durch Bewohner gekauften oder gepachteten Häusern. Seit 1985 wird eine Geschäftsstelle unterhalten. Zur Bewältigung anstehender Probleme werden themengebundene Arbeitsgruppen gebildet, deren Ergebnisse durch regelmäßige Jour-Fixe, den Rundbrief und die Internetseite www.aks-ev.de zugänglich gemacht werden.

 

Die wohnungspolitische Arbeit des AKS steht unter dem Motto ,,Wohnen soll nicht Ware sein". Der Verein fördert eine demokratische, sozialverträgliche, bewohnernahe und ökologische Stadterneuerung.

 

Der AKS sieht Selbsthilfe in der Tradition des genossenschaftlichen, solidarischen Wohnungsbaus stehend. Selbsthilfe bedeutet demnach demokratische Selbstbestimmung der Bewohner und erfordert eine Bewirtschaftungsweise der Häuser, die maximal an den Kosten orientiert ist. Durch bewohnerorientierte Trägerformen wie Genossenschaften, Vereine oder Stiftungen muß langfristig sichergestellt werden, daß diese Voraussetzungen erhalten bleiben.

 

Selbsthilfe erlaubt auch die Weiterentwicklung von gemeinschaftlichen Wohnformen, die in anderen Bereichen nicht möglich sind und hat dadurch eine wichtige soziale Funktion. Über partikulare Hausinteressen hinaus treten die Gruppen für die Erhaltung und verantwortliche Mitgestaltung des Quartiers ein.

Der seit  1996 wieder verschärft geführte Kampf um ausreichende Finanzierung in der

Förderung und um auf die Bedürfnisse an sich mittelloser Gruppen als Träger kooperativer Wohn- und Lebensmodelle zugeschnittene Förderkonditionen mündete seit 2001 in de Kampf um die Förderung an sich, die seit 2003 als spezieller Selbsthilfe-Fördertitel eingestellt ist. Übrig ist lediglich oder auch immerhin – je nach Sichtweise – ein allgemeines Förderprogramm für wohnungsbaulich innovative bzw. sozial und kulturell besonders effektive Modellprojekte. Hier sind 2 Millionen € jährlich in den Berliner Haushalt eingestellt.

 

Kooperative Wohn- und Lebensmodelle suchen trotz nicht mehr existierender Förderung weiterhin Raum, nur dass Gruppen ohne jegliches Eigenkapital hier nicht mehr zum Zuge kommen oder sie eben gezwungen sind, sich mit ihren Projekten in Abhängigkeiten von Immobilieninvestoren zu begeben, die a la longue die Entwicklung der Wohnkosten diktieren oder es wird Anschluß an bestehende Solidargemeinschaften gesucht, die einen Hauskauf  auf den ihnen bereits eigenen Grundstücken besichern. Auch hier ist ein unabhängiges Wirtschaften nicht möglich. Schwierigkeiten machen dann oft die Austarierung zwischen den partikularen Projektinteressen und den betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten des Solidarverbundes.

Der Anschluß gemeinnützige Vereine zur Wohnraumbeschaffung wie zum Beispiel das Martinswerk und die kleinen Bewohnergenossenschaften sind aber die einzigen Möglichkeiten zum solidarischen Grunderwerb durch mittellose Mieterinnen und Mieter.

Der AKS setzt sich also weiterhin für eine Förderung der solidarischen Selbsthilfe ein, auch weil hier die Überzeugung wohnt, dass die Investition in solche Projekte für das Gemeinwesen profitabel ist. Solidarische Wohn- und Lebensformen haben erhebliche stabilisierende und mediatorische Ausstrahlungskraft in den Kiez, ihre Bewohnerinnen und Bewohner sind in der Regel kulturell kreativ und sozial verantwortungsvoll. Diese Eigenschaften sind für ein organisiertes Gemeinwesen von fundamentaler Bedeutung.

 

Ein Ansatz zur Förderung sehen wir zum Beispiel darin, wenn schon kein bares Geld zur Förderung zur Verfügung steht, Wohnkomplexe aus dem Landeseigentum (Eigentlich Gemeineigentum) mit hohem Teilleerstand kooperativen Gruppen von jungen Familien treuhänderisch die wirtschaftliche und soziale Verwaltung, also die komplette ökonomische Verfügung über die Grundstücke zu überlassen, schuldenfrei. Hierfür werden wir uns in der nächsten Zeit einsetzen.

 

Nach wie vor formuliert der Städtebau  Forderungen nach Beteiligungsmodellen, aber Gegenstände, an denen Beteiligung wirklich stattfinden kann, stehen nicht zur Verfügung. Stattdessen wird das Gemeineigentum möglichst profitabel verwertet, um politische und fiskalische Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre zu kompensieren. Diese Politik ist mehr als konservativ. Sie ist rückwärtsgewandt und trägt in keiner Weise zur Bewältigung der aktuellen städtebaulichen Herausforderungen bei, sondern verstärkt sie noch. Seit der Abkehr vom interventionistischen Städtebau erfährt Berlin einen beispiellosen Verfall seiner einzigartigen Kiezkultur, erlebt eine galoppierende Segregation und verspielt seine qualitativ einzigartige soziale und Nutzungsmischung, einhergehend mit einer beispiellosen Erosion der Infrastruktur.

 

Selbsthilfe und Selbstorganisation sind sicher nicht der alleinige Schlüssel zum Erfolg, aber da die Kräfte der Kooperation trotz fehlender Förderung nicht erlahmen, steht einer positiven Entwicklung im Grunde nichts im Wege. Der AKS wird sich weiterhin bemühen, Wege zur Selbstorganisation aufzuzeigen, im politischen und gesellschaftlichen Raum für Unterstützung zu werben und das Netzwerk zur gegenseitigen Hilfe und Information aufrechtzuerhalten und weiterzuentwickeln.

 

Florian Schöttle

www.aks-ev.de

 

 

Qualifiziertes Wohnen: Selbstorganisierte Hausgemeinschaften bieten neue Chancen für eine soziale Stabilisierung von Wohnvierteln

 

Wohnbedürfnisse verändern sich. Aber auch der Markt. Zum ersten Mal scheint der Wohnungsmarkt nach seinem selbst definierten Maßstab „gesättigt“. Durch die gestiegenen Ansprüche lassen sich manche Wohnungen immer schlechter vermieten: Plattenbauwohnungen am Stadtrand, unsanierte Altbauwohnungen auch in der City u.ä.. Sieht man genauer hin, so ist das obere Marktsegment (DG-Wohnungen, Lofts u.ä.) mit hohem Wohnstandard und Mietpreisen nicht mehr sonderlich gefragt und somit nicht mehr voll vermietbar. Bei den Billigwohnungen mit geringem Wohnungsstandard bzw. unsanierten Altbau-Wohnungen zeigt sich ebenfalls Leerstand (z.B. bei EG-Wohnun­gen, Seitenflügel-Wohnungen ohne Sonnenlicht, Wohnungen ohne innen liegendes WC und/ oder Duschbad). Mit andern Worten: Wer mehr zahlen kann, wählt aus und sucht sich eine Wohnung, in die er nicht nur zum Übergang einzieht, die auch eine gewisse Flexibilität bzw. Zukunftsvorsorge gestattet. Somit kann man von neuen Qualitätsansprüchen sprechen.

 

Bis in die 90er Jahre bestand der Auftrag der kommunalen Wohnungsunternehmen in der Minimalversorgung für Geringverdiener. Die darin angelegten Qualitätsmaßstäbe richteten sich ausschließlich nach den Minimalmaßen für Standardwohnungen bzw. auch Standardhaushalten (Singles, Paare und Familien). Im Zuge der letzten Jahrzehnte haben sich viele Maßstäbe verschoben

Durch die veränderte Marktsituation kommen sich die klassischen Kontrahenten Vermieter und Mieter näher. Bisher konnten Vermieter auf Grund der Wohnungsknappheit beliebige Wohnungen produzieren und anbieten, sie wurden ihnen immer aus den Händen gerissen, mochten die Bedingungen noch so haarsträubend sein. Diese Ära ist vorbei und die professionellen Wohnungsanbieter müssen sich nach der Decke strecken und mehr Qualitäten anbieten, damit sie keinen Leerstand riskieren. Das kommt den Mietern zugute. Wohnungsbaugesellschaften achten jetzt mehr auf den Zustand der Immobilien und Ihres Umfeldes.

 

Vielleicht kommen die (landeseigenen) Gesellschaften ja auch solchen Mietern entgegen, die Grünanlagenpflege oder auch Putzdienste übernehmen wollen und erlassen ihnen dafür einen Teil der Betriebskosten. Auch einfache Reparatur- und Wartungsarbeiten können durchaus auf die Mieter übertragen werden, hier wäre z.B. das Auswechseln von Glühbirnen oder das Ablesen von Heizölständen denkbar.  Das würde sich für den Vermieter rechnen, da sich damit die soziale Bindung der Hausbewohner an ihr Haus verstärken würde und Beschädigungen und Verwahrlosung an der Haus- und Hofsubstanz deutlich reduziert werden könnten.

 

Aber es gibt noch weitergehende Möglichkeiten für die Wohnungsgesellschaften: Die Auswahl der Neumieter könnte den Hausgemeinschaften in Eigenregie überlassen werden. Übernehmen die Mieter die Suche nach Nachmietern selbst, erspart dies zusätzlich Maklerkosten und Verwaltungsaufwendungen. Wünschenswert wäre die Ausgestaltung von Rahmenverträgen, die den Mietern bestimmte Rechte zusichern.

So können mittelfristig stabile Hausgruppen entstehen, ein nachbarschaftsfreundliches Klima im Haus erhöht wiederum die Wohn-attraktivität und reduziert die Fluktuation. Gerade auf Seiten der Wohnungsbaugesellschaften besteht hier ein erhebliches Handlungspotential, um die Negativspirale von Anonymität und Verwahrlosung zu durchbrechen.

 

Diese neuen Hausgruppen hätten darüber hinaus eine nicht zu unterschätzende soziale Stabilisierungsfunktion in den Stadtvierteln. Das hätte auch Auswirkungen auf den Abbau von sozialen Brennpunkten. Es würde sich wieder lohnen, sich für den Kiez stärker zu engagieren.

 

Der Senatsverwaltung ist bekannt, dass sich Hausgemeinschaften auch über das eigene Grundstück hinaus im Wohnumfeld engagieren. Leider zieht sie daraus nicht die nötige Konsequenz und schafft geeignete Strukturen und Förderinstrumentarien. Im Gegenteil: sie hat die Fördergelder für soziale Wohnprojekte zurückgefahren und die Genossenschaftsförderung eingestellt. Beide Instrumente waren eine Strategie gegen die „Problemkieze“, gegen Anonymität, Verwahrlosung, Kriminalität und Gleichgültigkeit.

 

Noch bleibt Zeit zur Besinnung. Das oben dargestellte Hausgruppenmodell schafft bei zielgerichteter Umsetzung eine „Win-Win“-Situation für alle Seiten. Die Wohnungsbaugesellschaften werden entlastet, bürgerschaftliches Engagement gestärkt. Zudem ist das Konzept auch für Bewohner mit schmalem Geldbeutel attraktiv.

 

Norbert Rheinlaender

 

Nachfragen zum Thema Hausgemeinschaften bitte an:

 

Tel: 788 33 06

email: norbert.rheinlaender@t-online.de

 

 

Baugruppenmodelle: Das Interesse an Baugemeinschaften gibt gemeinschaftlichen Wohnformen neuen Auftrieb

 

Das klassische Hausprojekt mit sozialpolitischem Anspruch befindet sich seit Jahren auf dem Rückzug. Die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich geändert. Dennoch ist der Trend zum gemeinschaftlichen Bauen und Wohnen nicht gebrochen. Als besondere Form des kooperativen Bauens kommt nun das Baugruppenmodell auch in Deutschland immer mehr in Mode.

 

Bei diesem Modell übernimmt eine Gruppe von Bauherrinnen und Bauherren die Funktion und die Verantwortung des Bauträgers. In der Regel bildet sich eine Baugruppe um einen kleinen Kreis von Bauwilligen, der sich schrittweise über soziale und nachbarschaftliche Kontakte erweitert.

 

Ziel ist der gemeinschaftliche Erwerb und die Bebauung eines Grundstücks. In Frage kommt sowohl der Bau freistehender Einfamilienhäuser und Reihenhäuser als auch der Bau eines gemeinschaftlich genutzten Mehrfamilienhauses. Beim Bauen auf einem gemeinsamen Grundstück wird regelmäßig eine Aufteilung in Wohneigentum angestrebt. Prinzipiell ist das Modell aber auch offen für kooperative Eigentumsformen.

 

Die Gruppenmitglieder planen gemeinsam mit einem Architekten die Gestaltung ihrer Wohnung, des Gebäudes und der Außenanlagen. Auf diese Weise  lassen sich gemeinschaftlich genutzte Flächen – sofern gewünscht – gut in die Planung integrieren.

 

Die Mitglieder einer Baugemeinschaft fällen selbsttätig alle wichtigen Entscheidungen. Oft ist ein erheblicher Planungs- und Koordinierungsvorlauf erforderlich, der den Beteiligten viel Geduld abverlangt. Zwar erfüllt schon die gemeinschaftliche Planung eines Zweifamilienhauses die Kriterien einer Baugruppe, jedoch lassen sich viele Einsparpotentiale erst bei mehreren Beteiligten voll ausspielen.

 

Die Übernahme des Finanzierungsrisikos durch die Mitglieder der Baugruppe führt zwar zu beträchtlichen Kosteneinsparungen, dem stehen aber nicht zu unterschätzende Risiken gegenüber. Bei unerwarteten Kostensteigerungen, Baumängeln oder der Insolvenz Verfahrensbeteiligter drohen   Nachschussverpflichtungen. Diese lassen sich jedoch durch entsprechende Sicherheitsrücklagen abfedern.

 

Mit der Heterogenität und Größe der Baugruppe wächst die Komplexität des Abstimmungs- und Planungsprozesses. Negative Gruppenprozesse können den Erfolg des ganzen Projekts gefährden. Im schlechtesten Fall löst sich die Gruppe auf, nachdem bereits erhebliche finanzielle und zeitliche Ressourcen verbraucht worden sind.

 

Um die Vorteile des gemeinschaftlichen Bauen optimal nutzen zu können, ist der Aufbau einer möglichst homogenen Gruppe daher unerlässlich. Organisations- und Entscheidungsstruktur sollten frühzeitig festgelegt werden. Zur Absicherung der Gruppenmitglieder empfehlen sich klare vertragliche Vereinbarungen, in denen sowohl das Innenverhältnis als auch das Verhältnis zu dritten Vertragspartnern auf ein solides rechtliches Fundament gestellt werden.

 

Die Umsetzung einer gemeinsamen Projektidee kann durch einen externen Dienstleister professionell begleitet werden. Ein sogenannter Baubetreuer bereitet im Nahmen und auf Rechnung der Baugruppe das Projekt vor und betreut die Baugruppe bei der Projektrealisierung. Bestimmte Planungsleistungen können bereits vom Baubetreuer in die Baugruppe eingebracht werden. Bei dieser Variante wird die Baugruppe zwar etwas in Ihrer Planungsfreiheit eingeschränkt, dafür wird der Abstimmungsprozess in der Gruppe beschleunigt und die Gefahr eines Scheitern sinkt.

 

Anders bei der sogenannten Initiativ-Baugruppe. Bei dieser Reinform des Baugruppenmodells übernehmen die Mitglieder sämtliche Vorplanungen selbst. Hat die Planungsreife einen bestimmten Level erreicht, wird ein Architekt mit der Ausführung beauftragt. Ein Baubetreuer kommt hier entweder gar nicht oder erst in einem nachgelagerten Stadium zum Einsatz. Unbedingt erforderlich für den erfolgreichen Verlauf ist bei dieser Variante ein ausreichendes Fachwissen der beteiligten Bauherrinnen und Bauherren.

 

Wie tauglich ist dieses Modell nun als neue Form kooperativen Wohnens?. Die Zielgruppe dieses Modells sind eindeutig Familien und Lebensgemeinschaften mit einem soliden finanziellen Background. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass Baugruppen durchaus bürgerschaftliches Engagement und Solidarität in der Gruppe  fördern können. Auch die gemeinschaftliche Selbsthilfe ist mit dem Modell kompatibel. Insofern stellt die Baugemeinschaft gerade in Zeiten mangelnder öffentlicher Förderung eine sinnvolle Alternative zu anderen gemeinschaftlichen Wohnformen dar.

 

Roland Stübler

 

Der AKS kann Kontakt zu interessierten Bauwilligen und zu kompetenten Baubetreuern herstellen.

 

 

 

Fragebogen AKS

 

In nur fünf Minuten ausfüllen per Fax an 42 25 60 78 zurücksenden

 

Angaben zum Hausprojekt

 

Name des Hausvereins (optional):

 

Straße, Hausnummer:

PLZ; Ort:

Telefon

Fax

Email

 

1. Ansprechpartner

Vorname, Name

Telefon

Fax

Email

 

2. Ansprechpartner (optional)

Vorname, Name

Telefon

Fax

Email

 

 

Wer ist Eigentümer des Hauses?

 

ٱ Hausgemeinschaft (GbR)

ٱ Genossenschaft

ٱ Eigentümergemeinschaft

ٱ Städtische Wohnungsbaugesellschaft

ٱ Privater Eigentümer

ٱ Sonstiges

 

____________________________

 

 

Wurde das Haus wurde bereits saniert?

 

ٱٱja                ٱ  nein

 

 

Falls ja, wurde das Haus im Programm bauliche Selbsthilfe gefördert?

           

ٱٱja                ٱ  nein

 

Zeitraum der Baumaßnahme (falls bekannt)

 

____________________________

 

Sanierungsträger (falls bekannt)

 

____________________________

 

 

 

 

Falls nein, ist die Sanierung geplant?

 

ٱ Sanierung ist weiterhin nicht geplant

ٱ Sanierung ist geplant

 

 

Wie wird das Projekt verwaltet?

 

ٱ Hausinterne Verwaltung

ٱ Verwaltung durch übergeordneten Träger (z.B. Genossenschaft)

ٱ Professionelle externe Verwaltung

ٱ Auslagerung von Teilbereichen (z.B. Mietenbuchhaltung)

 

 

Existiert ein Hausplenum?

 

ٱ Nein

ٱ Sporadisch

ٱ Regelmäßig

ٱ Nur zu wichtigen Anlässen

 

 

Generell, wie würdet Ihr Eure Hausgemeinschaft charakterisieren?

 

ٱ Eigentlich existiert keine Gemeinschaft.

ٱ In wichtigen Sachfragen raufen wir uns    zusammen.

ٱ Es gibt unterschiedlich engagierte Gruppen und Einzelpersonen im Haus.

ٱ Wir haben den Anspruch eine Hausgemein-schaft zu sein, aber dieser lässt sich oft nicht einlösen.

ٱ Wir treffen uns regelmäßig, aber die Gemeinschaft beschränkt sich im wesentlichen auf die Hausorganisation.

ٱ Wir sind ein politisches Hausprojekt und wollen gemeinsam Leben.

 

 

Gibt es  Räume für soziale, kulturelle und politische Aktivitäten?

 

ٱٱja                ٱ  nein

 

 

Vielen Dank für das Ausfüllen und zurückfaxen!

 

 

Aufhebung der Westberliner Sanierungsgebiete: Bezirke erheben Sanierungsausgleichsabgabe

 

Viele Hausprojekte aus den Westberliner Sanierungsgebieten sind in den kommenden Jahren von Sanierungsausgleichsabgaben betroffen.

 

Sanierungsgebiet	Bezirk	Aufhebung der Sanierungsatzung	Zustellfristen
Kottbusser Tor	Kreuzberg	Juli 2002	Juni 2005
Chamissoplatz	Kreuzberg	September 2003	August 2006
Kolonnenstraße	Schöneberg	September 2003	August 2006
Exerzierstraße	Wedding	September 2003	August 2006
Koloniestraße	Wedding	September 2003	August 2006
Stettiner Straße	Wedding	März 2004	Februar 2007
Biesenthaler Straße	Wedding	März 2004	Februar 2007
Schulstraße	Wedding	März 2004	Februar 2007

 

 

Zur Zeit sind die Bezirksämter im Westteil Berlins mit der Abwicklung der noch verbliebenen Sanierungsgebiete befasst. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass für alle Grundstücke, die aus der Sanierungsbindung entlassen werden, eine Ausgleichsabgabe zu zahlen ist. Mit dieser Ausgleichsabgabe sollen sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden.

 

Die Höhe der Ausgleichsabgabe kann je nach Grundfläche und Sanierungsgebiet mehrere zehntausend Euro betragen, die im schlechtesten Fall in voller Höhe sofort fällig werden. Für Selbsthilfeprojekte mit geringen Kapitalrücklagen ist es deshalb besonders wichtig, rechtzeitig zu reagieren.

 

Die Bescheide müssen spätestens drei Jahre nach Aufhebung der Sanierungssatzung zugestellt werden. Für das Sanierungsgebiet Kottbusser Tor laufen die Zustellfristen daher Anfang 2005 aus.

 

Wir haben eine Liste von betroffenen Wohnprojekten zusammengestellt.  Es ist aber nicht auszuschliessen, dass auf der Liste noch Projekte fehlen, sie sich in einem der oben angegebenen Sanierungsgebiete befinden,

 

Folgende uns bekannte Projekte sind betroffen:

 

Admiralstraße 15

Admiralstraße 17

Admiralstraße 21

Dresdener Str. 27

Dresdener Str. 117

Fraenkelufer 22

Manteuffelstr. 20

Mariannenstr. 48

Luisenstadt Genossenschaft (insgesamt 14 Häuser)

Naunynstr. 58

Waldemarstr. 114 SF

 

Wir empfehlen allen betroffenen Projekten, nach Eingang des Bescheids zunächst eine Anhörung im Bezirksamt abzuwarten. Oft werden sich im Rahmen der Anhörung Wege finden lassen, den Ausgleichsbetrag zu mindern oder ein Tilgungsdarlehen zu vereinbaren. Nach der Anhörung kann zudem Widerspuch gegen den Bescheid eingelegt werden. Dieser Widerspruch muss nicht begründet werden.

 

Den betroffenen Projekte bietet der AKS bei Bedarf eine Gesprächsrunde zur Abstimmung des weiteren Vorgehens an. Alle Interessierten können sich  telefonisch mit dem AKS in Verbindung setzen.

www.experimentcity.net